a) Sondereigentum
Gegenstand des Sondereigentums ist die einzelne Wohnung oder die Räume, die in
der Teilungserklärung unter dieser lfd. Nr. beschrieben sind. Dazu gehören die
Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass
dadurch das gemeinschaftliche Eigentum über das in §14 WEG zulässige Maß
hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung der Wohnanlage verändert wird.
Das Sondereigentum ist echtes Eigentum an Räumen und kann vom Eigentümer
selbst genutzt, Dritten zur Nutzung überlassen, beliehen oder verkauft werden. Lage,
Miteigentumsanteile und evtl. Nutzungsrechte bzw. Beschränkungen sind in der
Teilungserklärung genau beschrieben.
b) Teileigentum
Als Teileigentum werden die Räume des Sondereigentums bezeichnet, die nicht zu
Wohnzwecken dienen. Unter diesen Begriff fallen somit gewerbliche Räume,
Garagen, noch nicht ausgebaute Dachgeschosse, Lagerräume etc.
c) Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern gemeinschaftlich. Es umfasst
alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,
selbst, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden (z.B. tragende
Wände und Decken, Heizungsmessgeräte usw.).
Dazu gehören auch alle Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt
werden dürfen, zum Beispiel das Treppenhaus mit Aufzug, Ver-/Entsorgungsleitungen
bis zur Abzweigung ins Sondereigentum, das Dach, die Fassaden einschl. Fenster, die
Heizung, die gemeinschaftlichen Kellerräume, das Grundstück mit Wegen und Spielplatz
etc. Vorrangig sind auch hier bis auf wenige Ausnahmen die Vereinbarungen in der
jeweiligen Gemeinschaftsordnung.
Was versteht man unter Sondernutzungsrecht ?
Ein Sondernutzungsrecht ist ein Recht, eine
bestimmte im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Durch eine solche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen wird, kann der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einem Sondereigentümer oder einer Sondereigentümergruppe zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden. In diesem Fall spricht man von dinglichem (d.h. durch Grundbucheintragung verdinglichtem) Sondernutzungsrecht. Ein dingliches Sondernutzungsrecht berechtigt einen Sondereigentümer zur ausschließlichen Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums (schließt gleichzeitig Mitnutzrechte der anderen Eigentümer insoweit aus). Es berechtigt nicht ohne gesonde rte ausdrückliche Vereinbarung, das zur ausschließlichen Nutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum auch baulich zu verändern. Ein solches Recht wird häufig an Gartenflächen, PKW-Stellplätzen erteilt.
Ein Geltungsrecht kann nur mit einem Sondereigentum verbunden bzw. einem Sondereigentümer eingeräumt werden, isolierte
Sondernutzungsrechte für außenstehende Dritte können nicht begründet werden. Ein PKW-Stellplatz darf z.B. nur zum abstellen von Pkws genutzt werden und eine Sondernutzungsfläche Garten darf man nur im üblichen Sinne als Garten nutzen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes besagt. Schon die Errichtung eines Gartenhauses bedarf der Zustimmung aller Eigentümer. Instandhaltungs- und oft sogar Instandsetzungspflichten können hier jedoch durch Vereinbarung dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden. Dies ist heute eine durchaus übliche Regelung, die jedoch im Regelfall nur den Oberflächenbereich z. B. einer sondergenutzten Terrasse betreffen dürfte, nicht also den Unterbodenaufbau und baukonstruktive Teile des zwingenden Gemeinschaftseigentums.
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